Los "morosos profesionales" y el artículo 670 de la LEC

En esta coyuntura económica desgraciadamente cada vez menos personas pueden hacer frente al pago de su hipoteca. Cuando esto sucede, el banco puede pedir que se entre en fase de ejecución mediante la subasta del inmueble para satisfacer el crédito.

La subasta de un inmueble hipotecado presenta particularidades en fase de ejecución en comparación con la ejecución de un bien mueble o de un bien no hipotecado, diferencias que se ponen de manifiesto en la regulación que hacen de esta situación los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una vez en subasta, tienen prioridad las mejores posturas que consistan en una oferta igual o superior al 70% del valor de tasación del inmueble hipotecado. En el caso anterior las ofertas se aceptan de forma automática, el bien se adjudica, y en principio excepto algunos mínimos matices (por ejemplo oferta a plazos con garantía) no existe una mayor problemática.

La problemática aparece cuando bajamos del 70% del valor de tasación. Es en este caso cuando con la ley en la mano, pueden producirse fraudes que permitan al deudor esquivar su responsabilidad frente a sus acreedores, que quedarán insatisfechos.

En concreto, nos dice el apartado cuarto del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en caso de que la mejor oferta sea menor al 70%, se abren varias opciones, siendo la primera de ellas y precisamente la polémica la que menciono a continuación:

El ejecutado (deudor) puede presentar a un tercero fiduciario que puede quedarse con el inmueble o bien haciendo una oferta superior al 70%, o bien (y aquí es donde se complica el asunto), con una oferta aún menor, pero que cubra la deuda, los gastos y los intereses.

En principio no parece que sea un problema. Pero imaginemos que sobre el mismo bien inmueble pesan varias cargas. Al ejecutar una de ellas, y optar el deudor por la opción del fiduciario que pague la deuda, gastos e intereses quedará satisfecho el ejecutor, pero el resto de deudores que vienen detrás no verán ni un duro (hablando en plata).

De este modo podrá el deudor quedarse con el inmueble por la vía indirecta y a la vez deshacerse de posteriores acreedores.

Pensemos en el siguiente ejemplo: Un inmueble tasado en 100.000. Pesa sobre él una primera hipoteca de 20.000 y una segunda hipoteca de 40.000. Hay una oferta del 65%, es decir, 65.000 (menor al 70%), con la cual podríamos satisfacer ambas hipotecas y por tanto el derecho de ambos acreedores quedaría satisfecho. Pero el deudor se acoge al 670.4 de la LEC y ejecuta su opción presentando a un fiduciario que se queda el inmueble por el crédito, 20.000. En este caso, sólo el primer acreedor se verá satisfecho, y el segundo se quedará sin nada a pesar de que había una oferta mejor que le permitía cobrar.

Casos como el que acabo de describir en el ejemplo han acabado en los tribunales, ya que los acreedores lo ven como una suerte de triquiñuela del deudor para quedarse con el inmueble y no pagarles. Ante esto los tribunales contestan siempre que el redactado de la ley no sólo está claro, sino que esta opción satisface la voluntad del legislador de proteger a ultranza al ejecutado, con la intención de que el inmueble no salga de su propiedad.

Dicho esto, entiendo perfectamente la postura del legislador y creo que en tiempos de crisis puede ser una buena salida para el deudor: paga la deuda, queda liberado y se queda con el inmueble.

El problema está en los “morosos profesionales” que tengan varias hipotecas sobre el mismo bien inmueble, y que aprovechan esta circunstancia a su favor para no satisfacer a sus acreedores.

Expuesta la situación, queda ver cómo evoluciona todo esto en los tribunales (ahora está en fase muy inicial). Que cada uno se forme su propia opinión.